A reduflação já chegou ao preço das casas

Entre o 2º trimestre de 2013 e o 3º trimestre de 2023, em pouco mais de 10 anos, a componente de reduflação do preço dos imóveis residenciais terá sido responsável por um incremento de 25% no valor da subida do preço por metro quadrado (m2) dos alojamentos em Portugal

Reduflação é uma palavra que resulta da aglutinação de outras duas palavras, “redução” e “inflação”. Este neologismo procura caraterizar o aumento do preço de um produto que está associado à redução do tamanho ou quantidade desse produto relativamente ao tamanho ou quantidade que tinha anteriormente. Isto acontece sem que o preço do produto seja diminuído na mesma proporção em que se faz essa redução. Por isso, a reduflação é uma forma de inflação.

Muitas vezes, o preço do produto até chega mesmo a ser aumentado durante o processo de redução e a percentagem do aumento efetivo do preço do produto é dissimulada pela redução do seu tamanho ou quantidade.

Entre o 2º trimestre de 2013 e o 3º trimestre de 2023, em pouco mais de 10 anos, a componente de reduflação do preço dos imóveis residenciais terá sido responsável por um incremento de 25% no valor da subida do preço por metro quadrado (m2) dos alojamentos em Portugal.

Intuitivamente todos temos a percepção que os apartamentos das diversas tipologias têm atualmente áreas muito inferiores ao que era habitual no passado. Se considerarmos que as moradias constituem uma percentagem importante dos alojamentos transacionados, e que mantêm áreas comparáveis ao passado, é forçoso concluir que a reduflação tem incidido primordialmente sobre os apartamentos.

Vem tudo isto a propósito da taxa de variação homóloga anual do índice de preços da habitação (IPHab) que foi de 7.6% no 3º trimestre de 2023 em Portugal. Por sua vez, o preço dos alojamentos novos teve um aumento de 5.8%, enquanto que os imóveis usados (existentes na terminologia do INE) tiveram uma subida anual homóloga mais acentuada, de 8.1%.

De onde vem a reduflação?

Na realidade, o indicador do IPHab divulgado pelo INE reflete a subida do preço por metro quadrado da habitação dos alojamentos transacionados e é ponderado pelas caraterísticas e tipologias desses alojamentos que foram transacionados.

Este é o critério utilizado em Portugal. Mas noutros países, como os EUA  e o Reino Unido, o critério é diferente e o respetivo indíce de preços do imobiliário residencial reflete a evolução do preço da “casa média”.

Em Portugal pode estimar-se a evolução deste preço da “casa média” através de um método simplificado, ainda que impreciso, que consiste em dividir o valor das transações pelo número de imóveis. Este é um procedimento que não considera as alterações nas habitações que são transacionadas e daí o aparecimento do conceito de reduflação.

Ainda sim, tal heurística permite concluir que o preço do alojamento médio vendido em Portugal aumentou “apenas” 101%, de € 104 147 para € 205 348, entre o 2º trimestre de 2013 e 3º trimestre de 2023, enquanto que o IPHab no mesmo período foi de 126%.

Segundo o INE, a subida do IPHab foi de 84% para as habitações “recém-construídas”, mas a subida dos preços dos alojamentos existentes foi de 143%. E é a média ponderada destes dois valores que resulta nos já referidos 126% de subida no IPHab em Portugal nesse período.

Esta dinâmica de aproximação de preços entre “novos” e “usados” é caraterística de mercados imobiliários pressionados pelos compradores e pela falta de alojamentos “recém-construídos”. Qualquer que seja o critério utilizado (m2 ou “casa média”), estamos perante valores de aumentos muito elevados dos preços dos alojamentos comparativamente à subida dos rendimentos líquidos dos portugueses e às subidas de preços das casas na Europa, no mesmo período.

Como vão evoluir os preços das casas?

É agora possível antecipar finalmente uma moderação da evolução do IPHab em Portugal, à semelhança do que já está a acontecer na Europa.

A conjugação de taxas de juro mais elevadas, com a diminuição do número de transações de imóveis no mercado levou às primeiras reduções no valor das avaliações bancárias da habitação referentes a outubro e novembro de 2023 que foram divulgadas pelo INE. Este indicador reflete já a revisão em baixa de alguns dos preços que estão a ser pedidos pelas habitações nos sites de comercialização de imóveis.

Ainda assim, com o impulso de subidas no IPHab que vem de trás, as primeiras variações homológas negativas do IPC não deverão aparecer antes do 4º trimestre de 2024 e esse dado já só será divulgado em 2025. Muito embora variações negativas do IPHab em cadeia, isto é relativamente ao trimestre anterior, possam até vir a ocorrer mais cedo.

O que vai acontecer no imobiliário residencial não será certamente uma repetição do que aconteceu entre 2010 e 2013. Nesse período, a conjugação de uma taxa de desemprego que chegou a atingir os 17.1% em 2013, com uma redução, entre 2007 e 2012, de 90% da quantidade de crédito à habitação, determinaram uma descida do preço nominal por m2 de 15%, ou de mais de 20% se ajustado pela inflação.

As condições do atual ciclo económico em Portugal são muito mais favoráveis e, por isso mesmo, a moderação do preço das casas ocorrerá, sobretudo através da redução dos preços reais, isto é, dos preços das casas quando ajustados pela taxa de inflação acumulada ou, dito de outra forma, dos preços dos imóveis em comparação com a subida paulatina dos rendimentos nominais das famílias.

Artigo de José Carlos Tomás - Diretor Desenvolvimento Novos Negócios Eupago